Comment une banque calcule votre capacité à emprunter ? Pour calculer le montant que vous pouvez emprunter votre capacité d’endettement, une banque tient compte de deux paramètres votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Sommaire1 Le taux d’ Les revenus pris en Les charges prises en compte2 Le reste à Comment calculer son reste-à-vivre » ?3 Comment calculer le montant que vous pourriez emprunter ? Calcul de la mensualité maximum Calcul du reste à vivre Le taux d’endettement Le taux d’endettement est le pourcentage de vos charges stables et récurrentes par rapport à vos revenus stables et récurrents. Les revenus pris en compte Salaires nets Bénéfices industriels et commerciaux Bénéfices non commerciaux Bénéfices agricoles Traitements Pensions de retraite Pensions alimentaires et rentes viagères suite à un divorce à hauteur de 70 à 80 % Allocations familiales si celles-ci sont versées pendant une durée suffisante – pendant toute la durée du prêt s’il s’agit d’un crédit à la consommation et au moins pendant les 5 premières années du prêt s’il s’agit d’un prêt immobilier Loyers perçus pour un pourcentage variable en général 70 à 80 %, Revenus de placements financiers si ceux-ci sont récurrents et réguliers. Les revenus incertains, tels que les primes exceptionnelles ou des dividendes d’actions par exemple, ne sont pas être pris en compte dans ce calcul. Les charges prises en compte Crédits en cours sauf si la durée restant à courir est égale ou inférieure à 6 mois en cas de demande de crédit immobilier Pensions et rentes versées Loyers restant à payer après mise en place du prêt par exemple, en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale Mensualités prévisionnelles du crédit demandé. Pour calculer le taux d’endettement, on fait le total des charges récurrentes que l’on compare au total des revenus stables. Prenons un exemple Un couple a pour revenus stables 32 000 € par an et pour charges récurrentes 9 000 € par an ; son taux d’endettement est de 28 % 9 000 x 100 /32 000. En principe, les banques acceptent un taux d’endettement maximum de 33 % des revenus. Le reste à vivre Le reste à vivre » est la somme qu’il reste à un foyer pour vivre, une fois toutes ses charges fixes réglées. Il faut d’abord faire le calcul de toutes les charges prises en compte pour le calcul du taux d’endettement et déduire ce montant des revenus ; ce calcul doit être fait pour une année et divisé par 12 pour obtenir le reste à vivre moyen mensuel, car certaines charges ou certains revenus ne sont pas forcément mensuels les primes éventuelles ne doivent pas être prises en compte par sécurité. Si vous percevez une pension alimentaire, soyez prudent, car beaucoup de pensions alimentaires ne sont pas versées ou le sont irrégulièrement. Pour calculer son reste à vivre, le mieux est de reprendre ses relevés de compte de l’année passée. Pour la plupart des banques, le reste à vivre doit être au moins égale aux montants suivants célibataire 800 €, couple sans enfant 1 200 €, à ces montants, il faut ajouter 300 € minimum par personne au foyer. Prenons deux exemples Premier cas couple avec 2 enfants revenus mensuels 3 000 €, charges de crédit 1 000 €. Deuxième cas couple avec 2 enfants revenus mensuels 2 100 €, charges de crédit 700 €. Premier cas Reste à vivre minimum 1 200 € + 600 = 1 800 € ; reste à vivre réel 3 000 – 1 000 = 2 000. Le reste à vivre est suffisant. Deuxième cas Reste à vivre minimum 1 200 € + 600 = 1 800 € ; reste à vivre réel 2 100 – 700 = 1 400. Le reste à vivre est suffisant. Calcul de la mensualité maximum acceptable Prenons un exemple. Soit un couple marié avec deux enfants, locataire de sa résidence principale, qui envisage de devenir propriétaire de sa future résidence principale. Ses revenus annuels stables se montent à 42 000 €, soit 3 500 € par mois, et ses charges récurrentes mensuelles hors loyer s’élèvent à 3 360 € soit 280 €. Son taux d’endettement hors loyer est de 280 x 100 / 3 500 = 8 %. Il peut donc aller jusqu’à 33 % soit consacrer 25 % 33 – 8 de ses revenus actuels au remboursement du crédit de son futur appartement soit 42 000 x 25 % = 10 500 € par an, soit 875 € par mois. Vérifions 280 + 875 = 1 155 € 1 155 x 100 / 3 500 = 33 % Pour des mensualités aux taux de 4,5 % + 0,15 % d’assurance, il pourrait emprunter montants arrondis sur 10 ans, la somme de 89 000 €, sur 15 ans, la somme de 120 000 €, sur 20 ans, la somme de 138 000 €, sur 25 ans, la somme de 164 000 €, sur 30 ans, la somme de 176 000 €. Calcul du reste à vivre Reste à vivre 3 500 – 1 155 = 2 345 € Le reste à vivre doit être au moins égale à 1 200 + 600, soit 2 100 €, ce qui est le cas. Le taux d’endettement est donc compatible avec la situation financière du couple.