🦛 Immobilier Neuf Pinel Les Villes À Éviter

Classée4ème ville où investir par BFM Business en 2021, Toulouse est une ville dynamique qui attire chaque année de plus en plus de nouveaux habitants. Sur les 5 dernières années, actifs, familles, étudiants étaient près de 85 000 à élire domicile au cœur de la ville rose. La croissance démographique s’accélère à Toulouse ; l’immobilier est

^{Publié le 18 sept. 2016 à 1300Boosté par des conditions exceptionnelles de financement d’un achat immobilier à crédit, l’investissement locatif privé dans le neuf, via le régime dit Pinel », connaît un franc succès. Au deuxième trimestre de 2016 , plus de 50 % des acheteurs dans le neuf utilisent ce dispositif de défiscalisation, redéfini à la fin de l’année 2014. Mais, acquérir un logement en Pinel, le plus souvent un appartement, n’est pas exempt de risques. L’attrait fiscal de ce régime voir encadré ne doit pas masquer les règles de prudence à observer avant d’investir. 17 communes à risquesComme pour tout placement immobilier, la qualité de l’emplacement ville, quartier ainsi que l’état réel de la demande locative offre/demande, vacance, niveau des loyers de marché..., sont primordiaux. Toutes les villes n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Afin de conseiller les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif, le Laboratoire de l’Immobilier, société d’études de Théséis, spécialiste de la sélection de programmes immobiliers neufs, vient de publier la liste des 17 communes éligibles au dispositif Pinel où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines sont à éviter, d’autres à surveiller voir illustration. Pour établir cette liste, l’organisme a croisé plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs *. Des marchés sous-tendus » Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 [voir encadré] de bénéficier du dispositif Pinel, alerte ainsi le Laboratoire de l’Immobilier. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. » L’expert incite donc à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2, qu’il qualifie de marchés sous-tendus, et donc à risque… ». La liste fait en quelque sorte office de principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d’impôt », explique également Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier. Comprendre le zonage PinelLe Pinel ne s’applique pas à tout le territoire. Il est réservé aux logements situés dans des communes répertoriées dans des zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Par exemple, la zone A bis, dans laquelle le plafond de loyer est le plus élevé, correspond à Paris et à certaines communes chères de la banlieue parisienne, dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’oise. Le régime Pinel ne s’applique pas dans la zone C ni, sauf agrément du préfet de région, dans la zone B2. Attention, les plafonds de loyer décrits ci-dessus peuvent être ajustés à la baisse par le préfet selon l’état du marché locatif local. Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de loyers sont les suivants . Zone A bis 16,83 euros/m2/mois. Zone A 12,50 euros/m2/mois. Zone B1 10,07 euros/m2/mois. Zone B2 8,75 euros/m2 et par mois. Le groupe des villes à éviter » combine différents points noirs comme un taux de vacance élevé entre 9 % et 20 % contre 7,7 %, en moyenne, en France, une évolution démographique défavorable et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou qui s’accélère. Toutes les villes étiquetées à éviter » ne sont pas forcement les plus mal notées sur l’ensemble des critères. Par exemple, le Mans affiche un taux de vacance relativement correct de 9,1 % la moyenne est à 7,7 %, un ratio nombre de nouveaux ménages/nombre de nouveaux logements de 1,54 % un marché correctement alimenté » avoisine un ratio de 1,1 %, mais une évolution démographique négative - 1,3 % entre 1999 et 2013 et l’activité de constructions neuve autorisations et mises en chantier reste soutenue. Le Havre, également estampillée ville à éviter », enregistre un taux de vacance de 9,3 %, mais pêche par son ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, de 3,96 %, et une forte activité de constructions neuve alors que la population s’effondre évolution démographique de - 9,9 % entre 1999 et 2013. A Saint-Etienne, le taux de vacance est en revanche très élevé 11,7 %, le ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, correct, de 1,31 %, mais la population en recul - 4,5 % entre 1999 et 2013 tandis que la ville continue à enregistrer un rythme de construction neuve soutenue. Les villes classées dans à surveiller », c’est le cas de Perpignan, d’Angers, certes relativement mieux-disantes sur les critères pré-cités par exemple, elles figurent dans une fourchette comprise entre 7,7 % et 14,3 % du point de vue du taux de vacance ne sont pas non plus conseillées pour y réaliser un investissement locatif en Pinel. Effectuer un choix pertinentConcernant la liste de 17 communes, Franck Vignaud apporte la nuance suivante ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre produit rare… peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés », demeurant, rassure le spécialiste, le zonage Pinel est cohérent dans son ensemble ». Dans les zones A bis et A, les plus tendues, les indicateurs des agglomérations qui y sont classées, analyse Franck Vignaud confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… ». Par ailleurs, ne pas investir dans cette liste de communes à éviter ou à surveiller, recommande Franck Vignaud, ne dispense nullement les investisseurs de s’assurer de la pertinence de leur choix l’emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d’un investissement pérenne. »Pinel, mode d’emploiLe dispositif Pinel, favorisant l’investissement locatif dans le neuf, donne la liberté de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans, en contrepartie de réductions d’impôt supplémentaires et proportionnelles 12 %, 18 % ou 21 % 23 %, 29 % ou 32 % outre-mer. Second atout il est permis de louer à sa famille, ascendants comme descendants. La réduction d’impôt s’applique aux investissements locatifs réalisés jusqu’au 31 décembre 2017. Attention, cet avantage fiscal est plafonné. La loi autorise un montant total d’investissement de euros par an - soit un réduction d’impôt maximale de euros étalée sur six ans, euros, sur neuf ans et euros sur douze ans - avec deux opérations au maximum et un prix au mètre carré plafonné à euros. En outre, vous devez vous engagez à louer le logement à un montant ne dépassant pas un certain plafond, variable selon la localisation du logement et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. * Pour identifier les territoires en situation de en situation de suroffre immobilière, l’organisme a retenu les indicateurs suivants • Taux de vacance du parc de logements source Insee – données 2013• Population communale et variation de la population sources Insee – données 1999 et 2013• Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 données Insee• Nombre de logements autorisés depuis 2010 données Sitadel• Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 données SitadelDe plus, le Laboratoire de l’Immobilier indique se servir de données plus qualitatives comme le taux de remplissage des résidences et les éventuelles difficultés locative, fournies par des administrateurs de biens locaux.} ^{Trouverparmi nos milliers d'offres. L'objectif du Guide du Neuf est de vous éviter une recherche immobilière longue et compliquée. C'est pourquoi nous apportons une visibilité maximale à nos milliers offres en vous proposant des informations détaillées, des nombreuses photos, des prix, les surfaces des logements neufs, la localisation de chaque} ^{Prix à partir de * 293 000 € Résidence située à 750 m de tout!! Plages, commerces, port, centre-ville... Ici tout se fait à pied Pour vous rendre à Collioure En voiture A 30 minutes de la gare et de l'aéroport de Perpignan En train TGV A 1h30 de Toulouse et Montpellier et à 5h de Paris En avion à 1h25 de Paris. Collioure, un paradis entre mer et montagne! 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Comprendrele dispositif Pinel. La loi Pinel est un dispositif légal mis en place par la ministre Sylvie Pinel en 2014. Ce dispositif de défiscalisation concerne toutes personnes voulant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien.Le dispositif Pinel permet d’améliorer et de rendre plus avantageuses les conditions d’investissement aux Français

Adaptez votre loyer à l’emplacement de votre appartement Même si, en loi Pinel, le loyer est encadré en fonction de la zone dans laquelle vous investissez et de la surface du bien, certains propriétaires peuvent avoir tendance à aller systématiquement jusqu’au loyer plafond, quel que soit le logement. Cependant, attention, car de plus en plus de personnes investissent en loi Pinel, donc l’offre est plus large encore qu’avant et vous avez plus de concurrence. De ce fait, pensez à bien évaluer votre loyer, comme vous le feriez pour un logement classique », soit en prenant en compte l’emplacement du bien, le nombre de pièces, des équipements supplémentaires place de parking, balcon, qui feraient la différence, etc. Un loyer trop élevé par rapport au logement, même en loi Pinel, est vecteur de vacance locative, soit parce que votre bien ne se louera pas, soit parce que vous verrez partir vos locataires, soucieux de trouver un logement moins cher par rapport au niveau des prestations proposées ou par rapport au secteur.

LePinel, au bout du compte, ne s’applique que sur les adresses caractérisées par une offre locative inférieure à la demande (on parle de secteurs immobiliers tendus). Ce qui vous permet de trouver facilement

Situé Nantes Surfaces disponibles 2, 3, 4, 5 pièces - Voir en détails Prix de 264 500 € à 842 000 € Livraison du programme 4ème trimestre 2024 Nantes veut replacer la Loire au coeur de ses projets urbains comme sur l'île de Nantes ou le quartier du Programme neuf Nantes Première ville de l’Ouest de la France, Nantes a toujours le vent en poupe et les nombreux projets urbains qui redynamisent la cité des ducs de Bretagne et sa métropole devraient encore profiter à l’immobilier neuf. De quoi acheter neuf à Nantes. A 50 kilomètres de l’océan Atlantique, la verte et attractive ville de Nantes continue de séduire les entreprises et leurs salariés. Nantes a d’ailleurs dépassé le cap des 318 000 habitants, soit + 8,91 % en cinq ans. La métropole de Nantes et ses 24 communes compte désormais 656 000 habitants et 332 000 emplois, quand l’aire urbaine nantaise, la 8ème de France, comptabilisera bientôt un million d’habitants. De nouveaux habitants qu’il faut loger à la confluence de l’Erdre et de la Loire. Focus sur l'immobilier neuf à Nantes. L’immobilier neuf à Nantes toujours sur sa lancée Et c’est justement les bords de son fleuve que les pouvoirs publics veulent que les habitants se réapproprient au travers de nombreux projets urbains. Le plus important d’entre eux est bien sûr la métamorphose de l’immobilier neuf sur l'Ile-de-Nantes et ses 337 hectares, qui entame sa troisième phase, avec à la baguette les architectes et paysagistes Jacqueline Osty et Claire Schorter. Après le Quartier de la Création, place au Quartier de la Santé et son CHU sur 275 000 m². 7 500 logements neufs seront déjà construits sur l’île d’ici 2023 ; à terme, d’ici 2037, ce sont 1 million de mètres carrés qui verront le jour, dont 40 % de nouveaux Loire au cœur des projets immobiliers neufs de Nantes MétropoleNon loin, le périmètre d’EuroNantes, autour de la nouvelle gare transformée en pôle multimodal par l’architecte Rudy Ricciotti, doit permettre à la fois de créer un quartier d’affaires et 1 600 logements neufs sur le secteur Malakoff-Pré Gauchet, soit au total 400 000 m² à l’entrée ouest de Nantes, le quartier du Bas-Chantenay, sur la rive droite de Nantes, représente un potentiel de 150 hectares où l’urbaniste Bernard Reichen travaille pour mêler habitat neuf et emploi. Objectif un millier de logements la rive gauche de la Loire et la commune de Rezé, donc au sud de Nantes, là encore, la Loire est au cœur des différentes projets urbains, comme sur la ZAC Pirmil Les Isles où 1 000 logements neufs et de l'activité économique doivent se construire au cours des 25 prochaines années ou le secteur de Rezé Basse-île où ce sont 2 300 logements qui sont prévus. Lancement des constructions prévu pour neuf Nantes des opérations emblématiques pour le renouveau architecturalNantes a toujours été à la pointe. Dès 1985, elle était la première ville française à réintroduire le tramway dans son paysage. 35 ans après, les trois lignes de tramway, la ligne à haut niveau de services et la dizaine de lignes de bus express ou chronobus permettent à la ville et sa métropole de proposer une offre riche en termes de déplacements durables. Idem avec le vélo avec plus de 570 km de pistes cyclables dans l'agglomération. La métropole compte d'ailleurs créer un réseau express vélo, dont les 50 premiers kilomètres sont attendus d'ici 2026. Première aussi en matière d’accessibilité aux personnes avec handicap selon une association spécialisée, Nantes a également toujours voulu offrir des projets architecturaux ainsi que la symbolique reconversion de l’ancienne maison d’arrêt dans l’hyper-centre nantais, baptisée Révélations » par son promoteur Cogedim, a reçu la Pyramide d’Or, grand prix national des meilleurs programmes neufs de l’année, remis par la Fédération des Promoteurs Immobiliers. De nombreux promoteurs immobiliers à Nantes Des promoteurs immobiliers qui sont en très grand nombre sur le territoire nantais. On compte plus d’une vingtaine de promoteurs en activité dans Nantes intra-muros. Il y a bien sûr les grands noms de la promotion immobilière Nexity, Bouygues Immobilier, Icade, Cogedim, Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, European Homes, Nacarat, Les Nouveaux Constructeurs, Marignan, Crédit Agricole Immobilier, Vilogia… et puis, les promoteurs locaux et régionaux très impliqués Bati-Nantes, Giboire, Lamotte, le groupe ARC, ADI Promotion, CBI Promotion, CISN, Galéo, le groupe Launay, CIF Promotion, Tolefi Promotions… Où acheter un appartement neuf à Nantes ? Les grands quartiers Ces entreprises de promotion immobilière s’implantent dans les nombreux quartiers de Nantes. La ville est divisée en 11 quartiers administratifs comme Nantes Nord et Nantes Sud. A l’est de l’Erdre, on trouve Nantes Erdre, le quartier Doulon Bottière et le plus proche du centre-ville le quartier Malakoff Saint-Donatien. Quartier om se développe le quartier Malakoff Pré-Gauchet autour de la gare. Nantes Centre-Ville fait face au quartier de l’Ile de Nantes de l’autre côté de la Loire. Le quartier des Hauts Pavés / Saint-Félix profite de la présence de la ligne 2 du tramway. Plus au nord, on trouve le quartier de Nantes Breil Barberie, à forte proportion de maisons individuelles. A l’extrême ouest, il y a aussi le quartier Dervallières Zola, le plus peuplé de Nantes et puis, le quartier Bellevue Chantenay. Des micros quartiers comme EuroNantes, Beaujoire, Bouffay, Beaulieu... offrent aussi des possibilités pour devenir propriétaire à Nantes. 6 000 logements neufs à Nantes Métropole par an jusqu’en 2025 Nantes Métropole a approuvé en 2019 un plan local d’urbanisme métropolitain PLUm pour définir et organiser le développement du territoire et le cadre de vie futur des habitants de la métropole à l’horizon 2030 ». Premier plan d’urbanisme commun aux 24 communes de la métropole, il a pour objectif de réduire de 50 % la consommation des espaces naturels et agricoles, de développer la nature en ville et les circulations douces, construire des villes plus compactes pour éviter les déplacements en voiture et l’étalement urbain… De quoi renforcer la stratégie métropolitaine en matière d’urbanisme, habitat, déplacement, climat, air, énergie. Accueillant 8 700 nouveaux habitants chaque année, forte de l'un des taux de chômage le plus bas de France, derrière Rennes, la métropole nantaise s'est fixée comme objectif de construire 6 000 logements neufs par an. Un développement mesuré mais concerté de l’agglomération nantaise pour le futur. Vous avez désormais toutes les clés pour acheter dans un programme immobilier neuf à Nantes ! 3 Bonnes raisons d'acheter dans le neuf à Nantes

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